Publicado no DOM - Curitiba em 19 dez 2024
Regulamenta o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), estabelecendo os critérios de cadastramento das construções e os parâmetros a serem adotados na determinação do valor venal do imóvel.
O PREFEITO MUNICIPAL DE CURITIBA, CAPITAL DO ESTADO DO PARANÁ, no uso de suas atribuições legais, em conformidade com o inciso IV do art. 72, da Lei Orgânica do Município de Curitiba e o disposto na Lei Complementar nº 40, de 18 de dezembro de 2001, e na Lei Complementar nº 136, de 8 de dezembro de 2022, e com base no Protocolo nº 04-068105/2024,
DECRETA:
Art. 1º As construções serão cadastradas e o valor venal do imóvel será apurado, para fins do lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano, de acordo com os critérios e parâmetros definidos no Anexos.
Art. 2º Este Decreto entra em vigor na data de sua publicação.
Art. 3º Fica revogado o Decreto Municipal nº 2.459, de 21 de dezembro de 2023.
PALÁCIO 29 DE MARÇO, 19 de dezembro de 2024.
Rafael Valdomiro Greca de Macedo : Prefeito Municipal
Cristiano Hotz : Secretário Municipal de Planejamento, Finanças e Orçamento
ANEXO - PARTE INTEGRANTE DO DECRETO MUNICIPAL Nº 1.997/2024
Do Cadastramento das Construções
Art. 1º As construções, entendidas como acessões físicas erguidas pelo trabalho humano e correspondentes ao somatório da área construída das unidades autônomas, constituídas pela área total da unidade ou pela área de uso principal e de seus anexos identificados como unidades de acompanhamento, que podem estar fisicamente afastados ou contíguos à unidade principal, serão cadastradas, para fins de avaliação destinada ao lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), em conformidade com os critérios definidos neste Decreto.
Art. 2º As construções serão cadastradas com seus elementos básicos, compreendendo: formato, materiais predominantemente utilizados, padrão de acabamento, posição vertical, destinação de projeto, número de pavimentos, área construída, ano de construção, ano de reforma e ano de lançamento para fins tributários, com base nas normas vigentes ou na prática consuetudinária, sendo qualificadas conforme os artigos seguintes.
Art. 3º Quanto ao formato, relacionado à aparência, forma, acessibilidade, vedação, funcionalidade e divisões internas, cada uma das construções existentes no lote será classificada como telheiro, galpão, piso livre, piso livre com convencional, convencional, edifício, edifício de lojas (shopping center), estádio ou outros.
§ 1º O formato, via de regra, é comum a toda a construção, porém poderá ser considerado individualmente para cada uma das áreas que a compõem, quando cadastradas separadamente (principal e unidade de acompanhamento), nos casos específicos de ocorrência de telheiro, galpão, piso livre ou piso livre com convencional, distribuídos horizontal ou verticalmente.
§ 2º O ático ou sótão comum em construções constituídas de formatos diferentes, será cadastrado com um dos formatos verificados, respeitada a ordem de ocorrência: estádio, edifício de lojas, edifício convencional, piso livre, galpão e telheiro.
§ 3º O subsolo, cadastrado individualmente, terá o mesmo formato da construção principal quando se tratar de estádio, edifício, edifício de lojas, convencional, piso livre ou piso livre com convencional, e nos casos em que a edificação principal se referir galpão ou telheiro será considerado convencional. Caso a construção se constitua de partes contíguas com formatos diferentes, porém com subsolo comum, este será cadastrado como estádio, edifício de lojas, edifício ou convencional, correspondente ao formato da edificação com maior projeção sobre o subsolo.
§ 4º As construções quanto ao formato classificam-se em:
I - Telheiro: construção constituída por cobertura, sem vedação lateral em no mínimo metade de suas faces (duas, quando retangular) ou em menos da metade de suas faces (uma, quando retangular) no caso de se tratar de vedações de divisa (do lote ou sublote) ou de parede comum com outras construções, admitindo-se, sob a cobertura ou contíguas a esta, áreas de formatos diferentes, desde que não ultrapassem 10% (dez por cento) da área total da edificação;
II - Galpão: construção constituída por cobertura, piso básico opcional e vedação em mais da metade de suas faces (no mínimo, três, quando retangulares) ou em todas as suas faces, no caso de se tratar de vedações de divisa (lote ou sublote) ou de parede comum com outras edificações. Pode ser contígua a edificações de outros formatos, sem divisões internas, admitindo-se, no entanto, em seu interior, divisórias “a meia altura” ou áreas construídas de formatos diferentes, desde que não ultrapassem 10% (dez por cento) da área total da edificação. Podem ainda ocorrer dois dos seguintes elementos construtivos: forro ou laje no teto; piso cerâmico; fachada decorada; esquadrias de alumínio, PVC, madeira nobre ou vidro temperado; instalações sanitárias e instalações elétricas;
III - Piso Livre: construção com área de piso livre igual ou superior a 100m², constituída por cobertura, piso básico, vedação em todas as suas faces, podendo ser contígua à construção de outros formatos, sem divisões internas, admitindo-se, no entanto, em seu interior, divisórias a meia altura ou área construída de formato diferente, desde que inferior a 10% (dez por cento) da área considerada. Deve, ainda, ocorrer pelo menos três dos seguintes elementos construtivos: forro ou laje no teto; piso cerâmico; fachada decorada; esquadrias de alumínio, PVC, madeira nobre ou vidro temperado; instalações sanitárias e instalações elétricas;
IV - Piso Livre com Convencional: construção que, em seu todo, se constitua dos formatos piso livre e convencional, este na proporção entre 10% (dez por cento) e 50% (cinquenta por cento) de sua área total, quando passível de verificação e com a área cadastrada em uma única unidade principal ou de acompanhamento;
V - Convencional: construção constituída por cobertura, piso básico, vedação em todas as suas faces, podendo ser contígua a edificações de outros formatos, com divisões internas. Deve ocorrer, ainda, pelo menos três dos seguintes elementos construtivos: forro ou laje no teto; piso cerâmico; fachada decorada; esquadrias de alumínio, PVC, madeira nobre ou vidro temperado; instalações sanitárias e instalações elétricas;
VI - Edifício: construção constituída por unidades autônomas, sem especificação de fração ideal de solo privativo, com acesso para pedestres e áreas de circulação interna comuns; ou aquela com acesso único para pedestres que, embora não se constitua de unidades autônomas, apresente, no mínimo, três pavimentos regulares (poço de escada e elevador comum aos pavimentos), não se considerando subsolos, ático ou sótão;
VII - Edifício de Lojas (Shopping Center): construção constituída por lojas autônomas, podendo incluir unidades de prestação de serviços ou pavimentos com unidades delimitadas por divisórias removíveis, com acesso para pedestres e áreas de circulação interna comuns, constituídas por corredores fechados ou saguão, tendo, ainda, em comum, área de estacionamento, espaço interno de convivência e instalações sanitárias e elétricas;
VIII - Estádio/Ginásio: construção destinada à prática desportiva, tendo em seu interior quadra desportiva, pista de atletismo ou campo de jogos, circundado por arquibancadas ou espaço para o público, além de vestiários e outras instalações afins;
IX - Outros: construções que, em razão de sua forma, não se enquadrem em nenhum dos grupos indicados acima, devendo ser cadastradas concomitantemente, com fator de correção que ajuste seu valor unitário ao valor unitário de uma edificação de formato convencional.
§ 5º Para a identificação do formato da construção, poderá ser utilizado o fluxograma, conforme Anexo I.
Art. 4º Em relação à natureza do material predominantemente empregado, correspondente ao elemento construtivo de maior relevância para sua avaliação, as construções, de acordo com seu formato, serão classificadas como sendo de alvenaria, concreto, material metálico, vidro em estrutura metálica, fibrocimento ou madeira.
I - Natureza do material em construções no formato telheiro:
a) Concreto - Elementos de sustentação da cobertura em concreto, não importando o fechamento lateral e o piso;
b) Metálico - Elementos de sustentação da cobertura em material metálico, não importando o fechamento lateral e o piso;
c) Madeira - Elementos de sustentação da cobertura em madeira, não importando o fechamento lateral e o piso.
II - Natureza do material em construções no formato galpão:
a) Alvenaria - Vedação lateral ou de fachada predominantemente em alvenaria de tijolos ou blocos de argamassa de cimento, podendo conter esquadrias (janelas e portas) de materiais de qualquer natureza, independentemente da natureza do material utilizado na estrutura (pórticos, treliças e pilares);
b) Concreto - Vedação lateral ou de fachada predominantemente em concreto, normalmente pré-moldado (painéis alveolares ou painéis π), podendo conter esquadrias (janelas e portas) de materiais de qualquer natureza;
c) Metálico - Vedação lateral ou de fachada predominantemente em material metálico, geralmente constituída de chapas de aço onduladas ou do tipo sanduíche, podendo conter esquadrias (janelas e portas) de materiais de qualquer natureza;
d) Fibrocimento - Vedação lateral ou de fachada predominantemente em chapas onduladas ou painéis de fibrocimento, podendo conter esquadrias (janelas e portas) ou estrutura de materiais de qualquer natureza;
e) Madeira - Vedação lateral ou de fachada predominantemente em madeira, podendo conter esquadrias (janelas e portas) de materiais de qualquer natureza.
III - Natureza do material em construções nos formatos piso livre, piso livre com convencional, convencional, edifício, edifício de lojas, estádio/ginásio e outros:
a) Alvenaria - Vedação lateral ou de fachada predominantemente em alvenaria de tijolos ou blocos de argamassa de cimento, podendo conter esquadrias (janelas e portas) de materiais de qualquer natureza, independentemente da natureza do material utilizado na estrutura (pórticos, treliças e pilares);
b) Concreto - Vedação lateral ou de fachada predominantemente em concreto pré- moldado (painéis alveolares ou painéis π) ou moldado in loco, podendo conter esquadrias (janelas e portas) de materiais de qualquer natureza;
c) Metálico - Vedação lateral ou de fachada predominantemente em material metálico, geralmente constituída de chapas de aço onduladas ou do tipo sanduíche, podendo conter esquadrias (janelas e portas) ou estrutura de materiais de qualquer natureza, ou ainda edificações com reaproveitamento de contêineres;
d) Vidro em Estrutura Metálica - Vedação lateral ou de fachada predominantemente em vidro fixado em estrutura metálica;
e) Fibrocimento - Vedação lateral ou de fachada predominantemente em chapas onduladas ou painéis de fibrocimento, podendo conter esquadrias (janelas e portas) ou estrutura de materiais de qualquer natureza;
f) Madeira - Vedação lateral ou de fachada predominantemente em madeira, podendo conter esquadrias (janelas e portas) de materiais de qualquer natureza.
Parágrafo único. Quando for constatada a existência de mais de um material relevante para a avaliação, a construção será cadastrada como mista. Nesse caso, deverão ser informados no cadastro imobiliário os dois ou mais materiais observados.
Art. 5º No que se refere ao padrão de acabamento, que avalia os aspectos qualitativo e arquitetônico da edificação, bem como seu embelezamento e conforto ambiental, as construções serão classificadas nos seguintes padrões: popular, baixo, médio, alto e especial. O padrão popular será aplicado exclusivamente aos formatos convencional e edifício, enquanto o padrão especial poderá abranger os formatos convencional, edifício e edifício de lojas.
§ 1º O padrão de acabamento será correspondente a toda a construção. No entanto, poderá apresentar padrões distintos para cada área que a compõe, desde que estas estejam cadastradas separadamente (principal e unidade de acompanhamento) e correspondentes a telheiro, galpão, piso livre ou piso livre combinado com construção convencional, distribuídos de forma horizontal ou vertical.
§ 2º O ático ou sótão, comuns a uma edificação constituída de formatos diferentes, será cadastrado com o padrão de acabamento da edificação correspondente à área construída que serviu de base para definir seu formato.
§ 3º O subsolo de uma edificação cadastrado individualmente deverá ter o mesmo padrão de acabamento da edificação principal, quando se tratar de formatos estádio, edifício, edifício de lojas ou convencional, e com padrão próprio, quando localizado em edificação de formatos piso livre, piso livre com convencional, galpão ou telheiro. Caso a edificação seja constituída de partes contíguas de formatos diferentes, mas com subsolo comum, este será cadastrado com o padrão de acabamento correspondente à edificação com a maior área.
§ 4º Quando se tratar de condomínio instituído em edificação com formato convencional, composto por unidades autônomas distintas quanto à área, uso, etc., a classificação do padrão de acabamento será feita com base no grupo de unidades condominiais semelhantes que tenha o maior somatório de área. Caso haja igualdade no somatório das áreas, será considerado o padrão de acabamento correspondente à unidade de maior área.
§ 5º No caso de edifícios localizados no mesmo lote, com características e padrões semelhantes, porém com número de pavimentos diferentes, deverá prevalecer o padrão de acabamento mais baixo entre os encontrados.
§ 6º As construções, quanto ao padrão de acabamento, classificam-se em:
I - Padrão Popular - Construções executadas para atender a Programas de Habitação de Interesse Social, dispostas verticalmente em até 5 pavimentos, com acesso para pedestres e áreas de circulação interna comuns, com projeto arquitetônico visando minimizar os custos, definindo dependências e instalações simples, utilizando materiais de acabamento comuns e sem preocupação com aparência ou conforto ambiental. O Padrão Popular caracteriza-se como um caso específico do padrão baixo, correspondente a condomínios verticais, apresentando características gerais ainda mais modestas;
II - Padrão Baixo - Construções executadas de forma a assegurar sua funcionalidade, com projeto arquitetônico simples, utilização de materiais de acabamento comuns e sem preocupação com aparência ou conforto ambiental;
III - Padrão Médio - Construções executadas de modo a assegurar sua funcionalidade, com preocupação com o planejamento arquitetônico, especialmente quanto à distribuição interna de seus elementos e ao emprego de materiais apropriados à sua natureza, inclusive revestimento externo;
IV - Padrão Alto - Construções executadas com esmero e materiais de acabamento de excelente qualidade, apresentando detalhes arquitetônicos que asseguram seu embelezamento, durabilidade, conforto ambiental e funcionalidade;
V - Padrão Especial - Construções caracterizadas por um padrão alto, correspondendo a imóveis que, além de apresentarem esse padrão, possuem área construída compatível com as dimensões do terreno e localização privilegiada, sendo sua classificação definida por critérios complementares de verificação.
§ 7º Para a classificação do padrão da construção, poderão ser utilizados os fluxogramas, conforme o Anexo II.
Art. 6º A destinação do projeto, cadastrada para fins tributários, especifica o uso da unidade autônoma independente, condominial ou vinculada, conforme previsto no projeto de construção aprovado pelo Município, por meio da concessão do respectivo alvará de construção ou, na ausência deste, em função das características próprias apresentadas pela unidade. A destinação poderá ser residencial, mista ou não residencial.
Art. 7º As unidades autônomas condominiais ou vinculadas, de uso residencial, localizadas em edifícios, serão cadastradas observando a posição vertical, relativamente ao pavimento de acesso da construção.
§ 1º O pavimento de acesso, considerado como a primeira posição, é aquele que permite o acesso da construção ao exterior, e as demais posições correspondem, sucessivamente, a cada um dos pavimentos seguintes.
§ 2º Deverão ser cadastradas apenas as posições relativas das unidades principais, não sendo necessário o cadastramento para garagens, armários, depósitos e afins.
§ 3º O quadro abaixo ilustra as posições verticais da construção:
Art. 8º A área construída, o ano da construção, o ano da reforma, o ano do lançamento e o número de pavimentos das construções serão cadastrados de acordo com a espécie (natureza, disposição física ou domínio das unidades autônomas) do lote em que se localizam, conforme descrito abaixo:
I - Quando constituírem unidades autônomas independentes ou unidades autônomas vinculadas, deverão ser cadastradas nas espécies: 0 (Normal), ou nas espécies 2, 3 e 6 (Agrupamento de Unidades Autônomas - Uso Não Residencial, Uso Residencial ou Uso Residencial e Não Residencial, respectivamente):
a) Construções regulamentadas, dotadas de CVCO ou averbadas na matrícula do Registro de Imóveis:
a.1) Área Construída - Deve ser considerada a área constante no Certificado de Vistoria de Construção de Obras (CVCO), considerando sua totalidade como área construída coberta e de uso privativo. A planilha de cadastramento de construção deve registrar apenas a área coberta total;
a.2) Ano da Construção - Refere-se à data de expedição do CVCO;
a.3) Ano da Reforma - Corresponde à data de expedição do CVCO referente à reforma e/ou ampliação;
a.4) Ano de Lançamento para Fins Tributários - Identificado no cadastro imobiliário como LAPC, será o ano subsequente ao da construção ou ao da reforma;
a.5) Número de Pavimentos - Refere-se ao número constante no CVCO, acrescido do subsolo e do ático ou sótão quando sua área construída exceder a metade da área do pavimento imediatamente inferior. O mezanino não será contado como pavimento.
b) Construções não regulamentadas, que não possuem CVCO ou averbação na matrícula do Registro de Imóveis, em sua totalidade ou em parte:
b.1) Área Construída - Deve ser verificada de acordo com a situação fática do imóvel, considerada sua totalidade como área construída coberta e de uso privativo. Apenas a área coberta total deverá constar na planilha de cadastramento da construção;
b.2) Ano da Construção - Refere-se à data da verificação in loco ou à confirmação por meios remotos (como Mapa Cadastral de Curitiba, Google Earth, Street View, etc.) da habitabilidade ou da possibilidade de uso para quaisquer atividades na área construída;
b.3) Ano da Reforma - Refere-se à data da verificação in loco ou à confirmação por meios remotos (como Mapa Cadastral de Curitiba, Google Earth, Street View, etc.) da habitabilidade ou da possibilidade de uso para quaisquer atividades na área ampliada ou reformada;
b.4) Ano de Lançamento - Identificado no cadastro imobiliário como LAPC, corresponde ao ano subsequente ao levantamento dos dados da construção ou da reforma e/ou ampliação;
b.5) Número de Pavimentos - Verificado de acordo com a situação fática do imóvel, devendo ser considerado o subsolo e o ático ou sótão quando sua área construída coberta exceder a metade da área do pavimento imediatamente inferior. O mezanino não será contado como pavimento.
II - Constituindo unidades autônomas condominiais instituídas em condomínio a serem cadastradas nas espécies 1 (Condomínio Vertical) ou 5 (Condomínio Horizontal):
a) Área Construída - Cadastrada conforme a área constante da matrícula do Registro de Imóveis, de acordo com os dados da incorporação imobiliária, instituição ou convenção de condomínio. Devem ser cadastradas, quando especificadas, a área coberta dividida em privativa e comum, assim como a área descoberta também dividida em privativa e comum. O somatório das áreas cobertas deverá coincidir com a área constante no CVCO;
b) Ano da Construção - A data da averbação da construção na matrícula do Registro de Imóveis ou a data de expedição do CVCO, considerando a que for menor;
c) Ano da Reforma - A data de expedição do CVCO referente à reforma e/ou ampliação. Na hipótese de acréscimo irregular da área construída da unidade já instituída em condomínio, deverá ser considerada a data do cadastramento da ampliação;
d) Ano de Lançamento - Identificado no cadastro imobiliário como LAPC, corresponderá ao ano subsequente ao ano da construção ou ao ano da reforma e/ou ampliação;
e) Número de Pavimentos - O número constante da matrícula do Registro de Imóveis ou do CVCO, não considerando mezanino, subsolo e ático ou sótão. O ático ou sótão somente serão considerados no número de pavimentos caso sua área construída coberta exceda a metade da área do pavimento imediatamente inferior.
§ 1º Nos casos de instituição parcial do condomínio, devem ser observadas as seguintes condições:
I - A cota de terreno não correspondente às unidades autônomas instituídas em condomínio, ou cuja construção tenha sido concluída com a emissão do CVCO, será cadastrada em um único sublote;
II - As construções já concluídas, mas ainda sem o CVCO, que corresponderão às futuras unidades condominiais, serão cadastradas juntamente com a área remanescente do terreno que não pertence às unidades instituídas, formando um único sublote.
§ 2º A ampliação da área privativa ou comum das unidades instituídas em condomínio será registrada individualmente para cada unidade. A área acrescida poderá ser verificada no CVCO correspondente ou com base na situação fática. É vedada a criação de novas unidades condominiais sem a devida retificação da instituição ou convenção de condomínio na matrícula do Registro de Imóveis.
Art. 9º O ano de construção constante no CVCO para construções regulamentadas não poderá ser alterado com base em conclusões subjetivas, declarações do proprietário, ou levantamentos realizados por meios remotos (como o Mapa Cadastral de Curitiba, Google Earth, Street View, etc.) que não comprovem de forma inequívoca a habitabilidade ou a possibilidade de uso para quaisquer atividades na construção da unidade autônoma. A alteração será permitida somente nos casos em que a confirmação tenha sido realizada, antes da data do fato imponível, por técnico do Departamento de Rendas Imobiliárias.
Art. 10. Quando se tratar de Certificado de Vistoria e de Conclusão de Obras (CVCO) de regularização ou quando a construção apresentar idade aparente superior à indicada no CVCO, deverá ser atribuído o coeficiente de ponderação por idade aparente, sugerido pela Divisão de Avaliação Imobiliária, para ajuste no cálculo do valor venal da construção.
Art. 11. No caso de construções não regulamentadas, admite-se o acolhimento da declaração prestada pelo proprietário, devendo, no entanto, sempre que possível, haver confirmação das informações prestadas por meio de verificação in loco ou por meios remotos (como o Mapa Cadastral de Curitiba, Google Earth, Street View, etc.).
Art. 12. Quando houver requerimento para atualização dos dados constantes do aviso de lançamento do IPTU para o ano em curso, em conformidade com a previsão do Decreto Municipal nº 1.123, de 22 de outubro de 2007, o que resultará na correção do cadastro imobiliário, a solicitação deverá ser acompanhada de documentação comprobatória que demonstre, de forma inequívoca, a habitabilidade ou a possibilidade de uso para quaisquer atividades na construção.
Parágrafo único. No caso de fundamentação da solicitação por meio de relatório fotográfico, deverá haver verificação in loco para afastar a hipótese de modificações físicas recentes que possam deixar dúvidas quanto a habitabilidade ou da possibilidade de uso para quaisquer atividades na área construída.
Art. 13. As construções, em razão de sua disposição física e do domínio do imóvel, serão consideradas como uma ou múltiplas unidades autônomas.
§ 1º Considera-se unidade autônoma o imóvel edificado, cada fração de solo regularmente instituída em condomínio, o imóvel edificado com uso único ou misto, nos termos do art. 123 da Lei Municipal nº 14.771, de 17 de dezembro de 2015, ou cada construção ou parte dela passível de uso independente, podendo agregar unidades de apoio.
§ 2º As unidades autônomas serão classificadas em:
I - Unidade autônoma independente:
Quando se referirem à totalidade do lote ou terreno não edificado ou com uma única construção de uso único ou misto;
II - Unidade autônoma condominial:
a) Consideram-se unidades autônomas condominiais aquelas que fazem parte de um condomínio regularmente instituído, nos termos da legislação civil;
b) Poderão também ser consideradas unidades autônomas condominiais aquelas correspondentes às unidades condominiais integrantes de incorporação imobiliária registrada na matrícula do Registro de Imóveis, acompanhada do respectivo memorial de incorporação, em conformidade com o art. 32 da Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre condomínio em edificações e incorporações imobiliárias, desde que cumpridos os requisitos, alternativamente, relacionados nos itens b1 e b2, abaixo:
b.1) No caso de condomínio horizontal (casas térreas ou assobradadas), concluída a Implantação da infraestrutura, construção da área comum do condomínio com o respectivo Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras (CVCO) e apresentação de pedido formal do requerente para o cadastramento, acompanhado de termo de declaração informando que as unidades serão comercializadas sem a execução da construção, cuja realização ficará a cargo de futuros compradores;
b.2) Construções concluídas com emissão do respectivo Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras (CVCO), com instituição parcial de pelo menos uma unidade condominial averbada na matrícula do Registro de Imóveis.
III – Unidade autônoma vinculada:
Aquelas que constituem agrupamento em um mesmo lote ou terreno, sem a respectiva instituição de condomínio.
Art. 14. Os lotes ou terrenos, em razão da natureza, disposição física e domínio das unidades autônomas, serão cadastrados segundo as espécies e grupos:
a) Não Edificado - Propriedade exercida por um ou mais proprietários sobre a totalidade do imóvel, constituído por lote de terreno não edificado;
b) Edificado - Propriedade exercida por um ou mais proprietários sobre a totalidade do imóvel, ocupado por uma única unidade autônoma (residencial, comercial, industrial, mista, de prestação de serviços etc.), constituída pela construção principal e eventuais unidades de acompanhamento.
II - Espécie 1 - Condomínio Vertical:
a) Grupo 1 - Unidades imobiliárias localizadas em edifícios, conjuntos de edifícios ou edifícios de lojas, com acesso para pedestres e áreas de circulação interna comuns, destinadas a usos diversos, podendo incluir lojas com acesso independente, normalmente construídas e comercializadas inicialmente por construtoras ou incorporadoras, com áreas privativas ou exclusivas e áreas comuns. Além disso, podem agregar outras áreas de uso comum e vínculos privativos. Podem, ainda, ser construídas em conjunto com Unidades de Interesse de Preservação, que são constituídas de casas térreas ou assobradadas;
b) Grupo 2 - Unidades imobiliárias localizadas em construções de diversos formatos, com acesso para pedestres e áreas de circulação interna comuns, destinadas a variados usos. É comum que haja pequenas construções com usos comerciais no pavimento térreo e apartamentos nos pavimentos superiores, com áreas privativas ou exclusivas e áreas comuns. Também podem incluir outras áreas de uso comum ou vínculos privativos, sendo possível sua composição em conjunto com unidades imobiliárias constituídas de casas térreas ou assobradadas, compreendidas especialmente aquelas que não se enquadram nos Grupos 1 ou 3;
c) Grupo 3 - Unidades imobiliárias localizadas em edifícios, conjunto de edifícios ou edifícios de lojas, com acesso de pedestre e áreas de circulação interna comuns, destinadas a usos diversos, sendo frequente a presença de edifícios residenciais com lojas no pavimento térreo, normalmente construídas e comercializadas, inicialmente, por construtoras ou incorporadoras, agregando áreas privativas ou exclusivas e áreas comuns, podendo também incluir outras áreas de uso comum ou vínculos privativos. Essas unidades são construídas em conjunto com unidades imobiliárias de casas térreas ou assobradadas, conforme a descrição de Espécie 5, Grupo 1. Estas últimas estão cadastradas com a Espécie do Sublote 5, podendo haver fração vaga, apenas nos casos de demolição.
III - Espécie 2 - Agrupamento de Unidades Autônomas - Uso Não Residencial - Propriedade exercida por um ou mais proprietários sobre a totalidade do imóvel, caracterizando-se por mais de uma unidade autônoma de uso não residencial, formadas pela construção principal e seus anexos (unidades de acompanhamento), podendo estar agrupadas ou individualizadas dentro do lote;
IV - Espécie 3 - Agrupamento de Unidades Autônomas - Uso Residencial - Propriedade exercida por um ou mais proprietários sobre a totalidade do imóvel, caracterizando-se por mais de uma unidade autônoma de uso residencial, formadas pela construção principal e seus anexos (unidades de acompanhamento), podendo estar agrupadas ou individualizadas dentro do lote;
V - Espécie 4 - Parte Ideal - Frações ideais, edificadas ou não, situadas em condomínio indiviso, ainda não formalmente instituído. Trata-se de propriedade compartilhada entre dois ou mais proprietários sobre um lote ou terreno, em que as quotas são delimitadas conforme a sua disposição física ou em conformidade com descrição da matrícula do Registro de Imóveis quando se tratar de usucapião de lotes com mais de um proprietário;
VI - Espécie 5 - Condomínio Horizontal:
a) Grupo 1 - Unidades imobiliárias constituídas de casas térreas ou assobradadas, geralmente geminadas, destinadas originalmente ao uso residencial. Essas unidade frequentemente possuem projeto arquitetônico e padrão de acabamento semelhantes, sendo em sua maioria construídas e comercializadas inicialmente por construtoras ou incorporadoras. Podem incluir áreas comuns, como espaços destinados à recreação, portaria ou paredes de divisa, ou ainda agregar vínculos privativos. Unidades correspondentes à fração vaga podem existir, mas somente nos casos de demolição da edificação;
b) Grupo 2:
b.1) Unidades imobiliárias constituídas de frações vagas ou construções de formatos diversos, podendo contar com áreas construídas comuns ou incorporar outros vínculos privativos;
b.2) Unidades imobiliárias, com discriminação da área privativa do terreno, normalmente indicada como o somatório da área da projeção da edificação com a área destinada ao jardim e quintal, e que não se enquadrem nos grupos "1" ou "3";
b.3) Unidades imobiliárias, com discriminação da área privativa do terreno ou passível de constatação por levantamento in loco ou fotográfico, sem acesso de pedestre e áreas de circulação interna comuns, de usos diversos, tais como: residencial, comercial, de prestação de serviços e vagas de garagem;
b.4) Unidades imobiliárias constituídas por barracões (em seu sentido geral), com discriminação da área privativa do terreno ou passível de verificação por meio de levantamento in loco ou fotográfico, sem acesso pedestre e as áreas de circulação interna comuns, destinadas a usos não residenciais diversos.
c) Grupo 3 - Unidades autônomas constituídas de frações de terreno ou por casas térreas ou assobradadas, de uso residencial, originárias de incorporação imobiliária e inicialmente comercializadas como frações ideais de terreno. As unidades devem possuir uma fração privativa mínima de 150m², sendo destinadas ao modelo de autoconstrução, com projeto arquitetônico individualizado e, em sua maioria, voltadas para acesso interno. Podem incluir áreas comuns destinadas à recreação, portaria ou outros vínculos privativos.
VII - Espécie 6 - Agrupamento de Unidades Autônomas - Uso Residencial e Não Residencial:
Propriedade exercida por um ou mais proprietários sobre a totalidade do imóvel, caracterizando-se por mais de uma unidade autônoma de uso misto (unidades residenciais e não residenciais), constituída pela construção principal e seus anexos (unidades de acompanhamento), podendo estar agrupadas ou individualizadas dentro do lote.
Parágrafo único. No caso de instituição parcial de condomínio, admite-se o cadastramento de sublotes com espécie 5 nos lotes de espécie 1.
Capítulo II - Do Valor Venal do Imóvel
Art. 15. O valor venal do imóvel, considerando os elementos básicos do cadastro imobiliário, será determinado em conformidade com as prescrições da NBR 14.653-2, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), observando especialmente: o Método Comparativo Direto, previsto no item 8.3.1; o Método Evolutivo, conforme o item 8.2.4, com o valor da construção determinado pelo custo de reprodução, de acordo com o item 8.3.2; os valores unitários do terreno constantes na Planta Genérica de Valores; os valores unitários de construção, conforme relacionados nos Anexos I, II, III e IV da Lei Complementar Municipal nº 136, de 2022; e os respectivos coeficientes de ponderação desses valores unitários.
Seção I - Do Valor Unitário do Terreno
Art. 16. Para a determinação do valor venal do terreno, o valor unitário característico do terreno (VUKT), constante na Planta Genérica de Valores (PGV) e relacionado nos Anexos I e II da Lei Complementar Municipal nº 136, de 2022, correspondente ao valor do metro quadrado do terreno, será ajustado pelos respectivos coeficientes de ponderação, conforme estabelecido a seguir:
I - Primeira Ponderação: Particularidades de ocupação do imóvel, da pavimentação e do sistema viário do logradouro.
a) Determinação do valor unitário do logradouro do terreno:
VULT = VUKT×α×δ1×δ2
Onde:
· VULT = Valor unitário do logradouro do terreno;
· VUKT = Valor unitário característico do terreno, de acordo com a planta genérica de valores (PGV);
· α (alfa) = Coeficiente de ponderação ou depreciação, decorrente das particularidades de ocupação própria do imóvel;
· δ₁ (delta 1) = Coeficiente de ponderação da pavimentação;
· δ₂ (delta 2) = Coeficiente de ponderação do sistema viário = (δ₂.₁, δ₂.₂ ou δ₂.₃) × δ₂.₄, adotando-se o maior entre δ₂.₁, δ₂.₂ ou δ₂.₃;
· δ₂.₁ (delta 2.1) = Coeficiente de ponderação do sistema viário básico;
· δ₂.₂ (delta 2.2) = Coeficiente de ponderação do sistema viário dos eixos estruturantes;
· δ₂.₃ (delta 2.3) = Coeficiente de ponderação do setor especial de pedestres;
· δ₂.₄ (delta 2.4) = Coeficiente de ponderação de ruas especiais de avaliação.
b) Coeficientes de ponderação a serem adotados na determinação do VULT, conforme estabelecido nos Anexos III, IV, V, VI, VII e VIII;
c) Na hipótese de o lote ou terreno possuir mais de um logradouro, deverá ser determinado o VULT para cada um deles, sendo considerado o maior valor obtido.
II - Segunda Ponderação: Ocupação por condomínio e características físicas e de ocupação teórica do lote ou terreno.
A aplicação dos coeficientes de ponderação de ocupação (γ), que são mutuamente excludentes, deve ser realizada na ordem apresentada no quadro a seguir:
a) Determinação do VUCT para Condomínio Horizontal (Espécie 5):
VUCT = VULT × γ₃ ou VUCT = VUKT × (α × δ₁ × δ₂) × γ₃
Onde:
· VUCT: Valor unitário de cálculo do terreno;
· VULT: Valor unitário do logradouro do terreno;
· γ₃ (gama 3): Coeficiente de ponderação para condomínio horizontal = γ₃₁ × γ₃₂ × γ₃₃, conforme coeficientes tabelados a seguir, sendo:
o γ₃₁ (gama 3.1): Coeficiente de ponderação da relação fração privativa/fração total;
o γ₃₂ (gama 3.2): Coeficiente de ponderação da interiorização ou área reduzida;
o γ₃₃ (gama 3.3): Coeficiente de ponderação da infraestrutura do condomínio horizontal. Quando não houver a informação deste coeficiente no lote, será adotado o valor especificado na tabela do Anexo XVI.
b) Os coeficientes de ponderação a serem utilizados na determinação do VUCT para condomínios horizontais estão especificados na tabela do Anexo XVI;
c) Determinação do VUCT para terrenos com área inferior a 240m² ou localizados em lotes ou terrenos com preservação ambiental:
VUCT = VULT×γ2
Onde:
· VUCT: Valor unitário de cálculo do terreno;
· VULT: Valor unitário do logradouro do terreno;
· γ2(gama 2): Coeficiente de ponderação da característica física do lote, podendo
ser γ2.1 ou γ2.2, conforme abaixo:
c.1) Determinação do VUCT para terrenos com área inferior a 240 m²: VUCT = VULT×γ2.2
Onde:
· VUCT: Valor unitário de cálculo do terreno;
· VULT: Valor unitário do logradouro do terreno;
· γ2.2 (gama 2.2): Coeficiente de ponderação de área reduzida do lote.
c.2) Determinação do VUCT para uso com preservação ambiental: VUCT = VULT×γ2.1
Onde:
· VUCT: Valor unitário de cálculo do terreno;
· VULT: Valor unitário do logradouro do terreno;
· γ2.1 (gama 2.1): Coeficiente de ponderação para uso com preservação ambiental.
d) Os coeficientes de ponderação a serem adotados na determinação do VUCT para lotes ou terrenos descritos nas alíneas 'c.1' e 'c.2' estão tabelados nos Anexos XIV e XV;
e) Determinação do VUCT para os demais casos:
VUCT = VULT × γ1
Onde:
· VUCT – Valor unitário de cálculo do terreno;
· VULT – Valor unitário do logradouro do terreno;
· γ1 (gama 1) – Coeficiente de ponderação de ocupação teórica, que pode ser (γ1.1, γ1.2, γ1.3 ou γ1.4). Adota-se o γ1 correspondente, conforme a tabela “Zonas / Eixos / Setores Especiais, Perfil da Utilização, Generalidade do Uso Permitido e Ocupação Teórica” (Anexo IX):
o γ1.1 (gama 1.1) – Coeficiente de ponderação de ocupação teórica para habitação unifamiliar;
o γ1.2 (gama 1.2) – Coeficiente de ponderação de ocupação teórica para habitação coletiva e comércio de “N” pavimentos;
o γ1.3 (gama 1.3) – Coeficiente de ponderação de ocupação teórica para comércio e serviço;
o γ1.4 (gama 1.4) – Coeficiente de ponderação de ocupação teórica específico da zona.
f) Ocupação teórica e identificação do coeficiente de ponderação γ (gama) correspondentes às zonas, eixos e setores especiais a serem considerados, estão relacionados no Anexo IX;
g) Na hipótese de haver previsão de mais de uma generalidade de uso permitido para a respectiva zona, eixo ou setor especial, deverá ser determinado o VUCT para cada generalidade, sendo considerado o maior valor encontrado;
h) Os coeficientes de ponderação a serem utilizados para a determinação do VUCT estão disponíveis nos Anexos X, XI, XII e XIII.
Art. 17. Os parâmetros de uso e ocupação das zonas, eixos e setores especiais, definidos na Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo, para fins de determinação do valor venal do terreno foram agrupados e sintetizados na tabela Parâmetros de Ocupação Básicos da Zona, Eixo ou Setores, conforme os Anexos XVII e XVIII.
Seção II - Do Valor Unitário da Construção
Art. 18. Para a determinação do valor venal da construção, o valor unitário característico da construção (VUKC), presente nas tabelas A e B do anexo III da Lei Complementar Municipal nº 136, de 2022, correspondente tanto ao valor do metro quadrado praticado no mercado quanto ao valor do metro quadrado do custo de reprodução, a ser adotado, respectivamente, na aplicação do método comparativo direto e no método evolutivo, será ponderado pelos respectivos coeficientes de ponderação, conforme descrito a seguir:
I - Primeira Ponderação, em razão da localização e da ocupação do imóvel:
a) Determinação do valor unitário no bairro:
VUBC = VUKC×α×β
Onde:
· VUBC: Valor unitário no bairro;
· VUKC: Valor unitário característico da construção;
· α (alfa): Coeficiente de ponderação ou depreciação decorrente de particularidades de ocupação do imóvel;
· β (beta): Coeficiente de ponderação da localização (Bairro-Microbairro);
· β’ (beta linha): Coeficiente de ponderação da localização (Bairro-Microbairro) multiplicado pelo coeficiente de ponderação ou depreciação (β’α×β).
b) O coeficiente de ponderação β' (beta linha) será utilizado no lugar do coeficiente de ponderação β (beta), quando houver a incidência de α (alfa) - coeficiente de ponderação ou depreciação, devido a particularidades de ocupação própria do imóvel na determinação do valor venal do terreno;
c) Os coeficientes de ponderação a serem adotados na determinação do VUBC estão disponíveis no Anexo XIX.
II – Segunda Ponderação, em razão da idade (obsolescência), posição vertical, área diversificada e uso e ocupação por condomínio:
a) Determinação do valor de cálculo da construção:
VUCC = VUKC x ϕ x ρ x ξ
Onde:
· VUCC – Valor unitário de cálculo da construção;
· VUKC – Valor unitário característico da construção;
· ϕ (fi) – Coeficiente de ponderação da idade (obsolescência);
· ρ (rô) – Coeficiente de ponderação da posição vertical;
· ξ (csi) – Coeficiente de ponderação de área diversificada (uso);
· ε (épsilon) – Coeficiente de ponderação de ocupação (condomínio);
· ε’ (épsilon linha) – Coeficiente de ponderação de ocupação (condomínio) utilizado para cálculo do índice de comercialização.
b) Os coeficientes de ponderação ε (épsilon) e ε’ (épsilon linha) são utilizados, respectivamente, na determinação do VUCC e no cálculo do Ic (Índice de Comercialização) na aplicação do método evolutivo de avaliação;
c) Coeficientes de ponderação a serem adotados para a determinação do VUCC estão relacionados nos Anexos XX, XXI, XXII, XXIII e XXIV.
Seção III - Do Valor Venal do Imóvel
Art. 19. Para a determinação do valor venal do imóvel, serão adotados o VUCT - valor unitário de cálculo do terreno, o VUCC - valor unitário de cálculo da construção, encontrados pela ponderação dos valores característicos relacionados nos anexos I, II e III da Lei Complementar Municipal nº 136, de 2022, conforme o procedimento estabelecido nos artigos anteriores deste Decreto, e os dados constantes do cadastro imobiliário quanto aos elementos básicos do imóvel, assim como sua qualificação, nos termos do formulário a seguir apresentado.
§ 1º No caso da adoção do valor do metro quadrado de construção da Tabela A, do Anexo III da Lei Complementar Municipal nº 136, de 2022, para aplicação do método comparativo direto, deverá ser estabelecido um valor mínimo inferior para o cálculo do valor venal do imóvel. Esse valor será determinado com base no valor da respectiva fração de solo ou no custo de reprodução da unidade condominial, conforme os termos do formulário a seguir, disponível nos Anexos XXV, XXVI, XXVII, XXVIII, XXIX, XXX, XXXI, XXXII e XXXIII.
§ 2º Na hipótese de concessão de isenção ou redução previstas no art. 10 da Lei Municipal nº 9.806, de 3 de janeiro de 2000, a redução no valor venal do imóvel também obedecerá aos dados do formulário mencionado no parágrafo anterior.
Art. 21. A simbologia adotada no formulário para determinação do VVI será:
· VVT - Valor venal do terreno;
· VVC - Valor venal da construção;
· VVI - Valor venal do imóvel;
· Ic - Índice de comercialização.
Parágrafo único. O índice de comercialização (Ic) será calculado conforme abaixo, para as espécies do lote, respectivamente:
Espécies 0, 2, 3 e 6:
Onde:
· VVT = Área do terreno × VUCT;
· (∑VVC - 0,175 VVT) > 0; 1 < CAU < CVZ;
· CAU = Área construída no lote / Área do terreno;
· CVZ = Coeficiente de variação de zoneamento, conforme anexo XVII;
· ∑VVC = Somatório do valor das construções existentes no lote.
Espécie 1:
Onde:
· VVT¹ < 0,40 VVC;
· ε' (Default): Coeficiente de ponderação de ocupação;
· VVT e VVC: Valores encontrados pelo Método Evolutivo;
· VVC: Somatório dos valores de todas as construções do sublote.
Espécies 4 e 5:
Onde:
· γ3.1 = Coeficiente de ponderação de condomínio;
· ϵ′ = Coeficiente de ponderação de ocupação;
· VVT e VVC = Valores encontrados pelo Método Evolutivo;
· VVC = Somatório dos valores de todas as construções do sublote.
Art. 21. O valor venal do terreno, o valor venal da construção e o valor venal do imóvel serão determinados de acordo com os formulários dos Anexos XXV, XXVI, XXVII, XXVIII, XXIX, XXX, XXXI, XXXII e XXXIII, aplicáveis às unidades autônomas independentes, unidades autônomas condominiais e unidades autônomas vinculadas, correspondentes aos imóveis isolados, agrupamentos e condomínios, conforme sua espécie.
Capítulo III - Das Demais Disposições
Art. 22. A isenção do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) ou a redução do valor do terreno integrante da respectiva base de cálculo, concedida a título de incentivo aos proprietários ou possuidores de terrenos pertencentes ao Setor Especial de Áreas Verdes ou indicados, conforme previsto na Lei Municipal nº 9.806, de 2000 – Código Florestal do Município, será calculada:
I - Para unidades autônomas independentes (Espécie 0): sobre o valor venal do terreno, determinado de acordo com este Decreto Regulamentador;
II - Para as unidades autônomas condominiais dispostas verticalmente (Espécie 1), a desoneração será calculada sobre o valor do terreno e não poderá ser superior a 20% do valor venal do imóvel edificado, quando este for determinado pelo método comparativo direto, em conformidade com os termos deste Decreto Regulamentador;
III - Para as unidades autônomas condominiais dispostas horizontalmente (Espécie 5) e para parte ideal (Espécie 4), sobre o valor do terreno determinado com base na fração total do solo da unidade condominial, sem considerar o coeficiente de ponderação para condomínio horizontal. A desoneração não poderá ultrapassar 20% (vinte por cento) do valor venal do imóvel edificado ou 75% (setenta e cinco por cento) do valor venal do imóvel não edificado, quando os valores forem determinados pelo método comparativo direto, em conformidade com os termos deste Decreto Regulamentador;
IV - Para unidades autônomas vinculadas (Espécies 2, 3, 4 e 6), sobre o valor venal do terreno determinado de acordo com as disposições estabelecidas neste Decreto Regulamentador.
Parágrafo único. Os limites de 20% (vinte por cento) e 75% (setenta e cinco por cento) do valor venal do imóvel para a desoneração, citados nos incisos II e III, representam a participação do valor do terreno na constituição do valor venal do imóvel correspondente à unidade condominial.
Art. 23. A redução de alíquotas em até 20% (vinte por cento) para imóveis não edificados (territorial), nos dois exercícios subsequentes à expedição do alvará de construção, não poderá ser inferior às alíquotas aplicadas aos imóveis edificados, correspondendo às reduções abaixo:
I - Para imóveis localizados em eixos, zonas e setores, em conformidade com a Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação, apontados na alínea 'a' do inciso II do art. 39 da Lei Complementar Municipal nº 40, de 2001, com a nova redação dada pela Lei Complementar Municipal nº 136, de 2022, será de 20% (vinte por cento), nas respectivas alíquotas correspondentes às faixas de valor venal do imóvel;
II - Para imóveis localizados em eixos, zonas e setores, em conformidade com a Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação, indicados na alínea "b", do inciso II, do art. 39, da Lei Complementar Municipal nº 40, de 2001, com a nova redação dada pela Lei Complementar Municipal nº 136, de 2022, será de 15% (quinze por cento), nas respectivas alíquotas correspondentes às faixas de valor venal do imóvel;
III - Para imóveis localizados em eixos, zonas e setores, em conformidade com a Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação, apontados na alínea “c” do inciso II do art. 39 da Lei Complementar Municipal nº 40, de 2001, com a nova redação dada pela Lei Complementar Municipal nº 136, de 2022, será de 20% (vinte por cento), nas respectivas alíquotas correspondentes às faixas de valor venal do imóvel.
Parágrafo único. As alíquotas com redução para cada uma das faixas de valor venal do imóvel não poderão ser menores do que aquelas correspondentes às unidades autônomas de uso não residencial estabelecidas para imóveis edificados - unidades autônomas não residenciais, estabelecidas na alínea "b" do inciso I do art. 39 da Lei Complementar Municipal nº 40, de 2001, com a nova redação dada pela Lei Complementar Municipal nº 136, de 2022.
Art. 24. Serão considerados como de padrão construtivo popular, para cumprimento do art. 46 da Lei Complementar Municipal nº 40, de 2001, com a redação dada pela Lei Complementar Municipal nº 136, de 2022, que deixou para a regulamentação sua conceituação, as unidades autônomas localizadas fora de área de alta infraestrutura, conforme o Índice de Infraestrutura Urbana, disponibilizado em mapa cadastral pelo Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba (IPPUC), demonstrada no Anexo XXXIV, quando corresponder a:
I - Unidades autônomas independentes, identificadas como Espécie 0 (zero) no cadastro imobiliário de município (Normal), de uso residencial, com padrão baixo de acabamento, de acordo com as normas deste regulamento, com área construída igual ou inferior a 70m² (setenta metros quadrados) e área do lote ou terreno igual ou inferior a 240m² (duzentos e quarenta metros quadrados);
II - Unidades autônomas condominiais dispostas verticalmente, identificadas como Espécie 1 (um) no cadastro imobiliário do município (Condomínio Vertical), de uso residencial e de padrão popular de acabamento, de acordo com o inciso I do § 6º do art. 5º, deste Decreto Regulamentador, com área construída igual ou inferior a 70m²;
III - Unidades autônomas vinculadas, identificadas no cadastro imobiliário do município como Espécie 3 (três) (Agrupamento de Unidades Autônomas - Uso Residencial), ou Espécie 6 (seis) (Agrupamento de Unidades Autônomas - Uso Residencial e Não residencial), de padrão baixo de acabamento, de uso residencial, em conformidade com as normas deste regulamento, com área construída igual ou inferior a 70m² (setenta metros quadrados) e com parte do lote ou terreno correspondente à unidade igual ou inferior a 240,00m² (duzentos e quarenta metros quadrados);
IV - Unidades autônomas condominiais dispostas horizontalmente, identificadas como Espécie 5 (cinco) no cadastro imobiliário de município (Condomínio Horizontal), de uso residencial, com padrão baixo de acabamento, em conformidade com este regulamento, com área construída igual ou inferior a 70m² (setenta metros quadrados), e área da fração privativa de lote ou terreno igual ou inferior a 240m² (duzentos e quarenta metros quadrados).
